2024-10-17

美國房屋稅務優惠：稅收抵免、扣除和其他福利

擁有房屋帶來了各種稅務優勢，能顯著降低稅金繳納。以下美國房屋稅務知識可以幫助您每年節省數千美元。

稅收抵免 vs 扣除

稅務抵免和扣除都可以減輕個人的稅務負擔，只是方法不同。稅收抵免是直接減少應繳稅額，而稅收扣除則減少應稅的收入金額。例如，1,000美元的稅收抵免可以節省1,000美元，而1,000美元的扣除可能只節省200美元，具體差異還得取決於稅率。

稅收抵免分為可退還和不可退還兩種，可退還的抵免允許個人在稅單低於抵免金額時獲得差額退款，由此看來，稅收抵免通常比扣除更優惠。

標準扣除與逐項扣除

房主可以選擇標準扣除或逐項扣除。以2024稅務年度為例，標準扣除額為單身申報者14,600美元，已婚共同申報者29,200美元。選擇標準扣除可簡化報稅過程，且需要記錄的內容較少。

逐項扣除包括具體的費用，如抵押貸款利息和房地產稅。您只有在扣除額超過標準扣除時才應選擇逐項扣除。由於SALT（州和地方稅）扣除上限為10,000美元，您可能需要有相當多的其他合格扣除項目才能從逐項扣除中受益。

購房的稅收抵免

雖然聯邦稅收抵免對購房者的數量有限，但首次購房者受益於抵押貸款信用證書（MCC）計劃，合格的首次購房者可以就每年支付的部分抵押貸款利息申請1,000美元的稅收抵免，各州也可能提供其他購房抵免。

購房時可扣除的稅項

擁有房屋的稅收扣除項目多於稅收抵免，特別是如果您逐項扣除時。以下是一些常見的扣除項目：

抵押貸款利息扣除：房主可以扣除最高750,000美元貸款的利息，但這需要逐項扣除。
房產稅扣除：逐項申報的房主每年可扣除高達10,000美元的地方房產稅。
抵押貸款點數扣除：根據IRS準則，為獲得抵押貸款所支付的費用（即抵押貸款點數）也可以用來進行稅收扣除。
家庭辦公室扣除：如果您作為企業主或自僱人士在家工作，您可能有資格扣除用於業務的家庭部分。不過，這是最容易被稅務局審計的扣除，因此必須嚴格遵循IRS規定。
首次購房者儲蓄帳戶：某些州對首次購房者提供稅收優惠，以開設專門用於購房費用的儲蓄帳戶。

其他房屋擁有權的稅務優惠

除了購房時的扣除外，房主還可以享受下列稅務優惠：

固定資產改進：某些翻新（如節能改造或醫療相關的改動）可能符合稅收優惠。
房屋淨值貸款利息扣除：如果您為改善房屋而申請房屋淨值貸款，支付的利息可能是可扣除的。
IRA罰金豁免：首次購房者可能在提取不超過10,000美元的傳統IRA或Roth IRA資金用於首付款時，獲得罰金豁免，但必須在120天內完成購房。
資本利得免稅：出售房屋時，已婚夫婦可免稅最多500,000美元的資本利得，而個人則可免稅最多250,000美元。此免稅優惠適用於在過去五年內作為主要居所的房屋。

結論

擁有房屋提供了多種稅收優惠，從稅收抵免到扣除可以帶來顯著的節省。無論您是首次購房者還是經驗豐富的房主，都可透過上述的抵免和扣除優惠來降低稅金。如需個性化建議，建議諮詢稅務專業人士，以制定最符合您情況的策略。